Bail logement : tout savoir sur la gestion des baux
Le bail de logement est un document légal qui permet de protéger le propriétaire d’un immeuble locatif ainsi que le locataire. Le formulaire de bail agit donc comme un contrat de location confirmant une entente qui stipule, entre autres, la durée de la location, le prix du loyer ainsi que les règles de l’immeuble.
Voici ce que vous devez savoir en tant que gestionnaire immobilier.
Gestion de baux : cession de bail et sous-location
Si un locataire souhaite quitter son logement avant la date de fin prévue à son bail, il peut envoyer un avis de résiliation. Toutefois, le locateur se réserve le droit de refuser de mettre fin au contrat. Le locataire a alors le choix entre deux options : soit il peut sous-louer ledit logement, soit il cède son bail.
Voici tout ce que vous devez savoir, si vous vous retrouvez dans ce type de situation :
La sous-location ou la cession de bail (résiliation de bail résidentiel) ?
La sous-location peut être la solution idéale pour un locataire qui quitte temporairement son logement, puisqu’il pourra s’y réinstaller éventuellement. Le locataire qui sous-loue son logement est responsable de son bail pour toute la durée de celui-ci :
- Il reste responsable des paiements.
- Il doit s’assurer que le logement est propre, habitable et en bon état.
- Il est responsable d’aviser le propriétaire de l’immeuble, si des rénovations doivent être effectuées.
Dans le cas de la cession de bail (ou résiliation de bail), le locataire ne renouvelle pas son bail et n’est donc plus responsable de son appartement après la date de fin inscrite sur le formulaire de bail.
Dans tous les cas, le propriétaire de l’immeuble dispose lui aussi de certains droits.
Les droits du propriétaire en cas de cession de bail ou de sous-location
Le Code civil du Québec prévoit seulement trois types de logements pour lesquels la sous-location ou la cession de bail sont interdites, soient :
- Résidence étudiante ;
- Habitation à loyer modique ;
- Résidence familiale pour laquelle l’un des deux conjoints refuse la sous-location ou la cession.
Si aucun de ces trois types de logements ne s’applique à votre situation, le propriétaire dispose de quinze jours pour répondre à l’avis de cession de bail ou de sous-location. S’il n’y répond pas, cela signifie qu’il accepte la demande, par défaut.
Le propriétaire est dans l’obligation d’accepter l’avis, sauf s’il a un motif raisonnable comme une incapacité à payer ou un problème de comportement de la part du locataire.
S’il y a refus sans motif valable, le tribunal administratif du logement (TAL ; autrefois la Régie du logement) peut forcer le propriétaire à accepter la demande.
Gestion de baux : le renouvellement du bail locatif
Le renouvellement d’un bail se fait automatiquement si les conditions de ce dernier ne changent pas. Toutefois, si le locateur veut appliquer des changements lors du renouvellement, le processus est alors un peu différent.
La modification d’un bail et l’augmentation de loyer sont des processus régis par la loi. Cette réglementation permet de protéger le locataire comme le locateur.
Modifier un bail de logement
En cas de modifications à un bail résidentiel, le propriétaire doit envoyer un avis écrit au locataire en respectant le délai prévu. Ce délai change selon la durée du bail résidentiel. Pour un bail d’une durée de douze mois et plus, l’avis doit être envoyé entre trois et six mois avant la date prévue du renouvellement. Par exemple, si le bail actuel prend fin le 30 juin, l’avis de changement doit être envoyé au locataire entre le 1er janvier et le 31 mars.
Le locataire a un mois pour accepter ou refuser les modifications dans l’avis ou aviser du non-renouvellement de son bail. Un défaut de réponse entraîne le renouvellement automatique du bail avec les nouvelles conditions mentionnées dans l’avis.
Hausse de loyer
Le propriétaire voulant procéder à une augmentation de loyer doit se conformer à certaines règles. En plus d’en aviser le locataire par écrit, dans le délai prescrit, il doit fournir l’avis d’ augmentation dans la même langue que celle du bail et doit contenir :
- Le nouveau montant proposé ou le montant de l’augmentation en dollars ou en pourcentage par rapport au prix précédent ;
- La durée proposée du nouveau bail ;
- Le délai de réponse accordé au locataire ;
- Toute autre modification demandée.
L’avis émis doit préciser que le locataire peut exercer son droit de refuser la hausse de prix proposée. Dans le cas d’un refus de la part du locataire, le propriétaire doit faire une demande d’analyse auprès du TAL. C’est donc le TAL qui décidera si les modifications proposées sont valides.
Les obligations du propriétaire et du locataire selon le tribunal administratif du logement
Le bail est un contrat qui permet de protéger les droits des locataires ainsi que ceux des propriétaires en forçant les deux parties à respecter un certain nombre d’obligations. Ces droits et obligations touchent beaucoup plus d’éléments que ceux liés aux prix et au paiement du loyer.
La section « Bail » du site du TAL contient une liste plus exhaustive des droits et des obligations de chaque partie. Cependant, en gros, ces multiples obligations touchent trois sphères principales : l’état des lieux, son utilisation, ainsi que le confort des locataires.
1. L’état du logement et les réparations
Dès le début du bail, le locateur doit fournir un logement en bon état. Celui-ci doit être propre et habitable à la date convenue dans le bail. Il doit avoir effectué préalablement toutes les réparations nécessaires et devra continuer de maintenir le logement en bon état.
Cependant, certaines réparations sont la responsabilité du locataire. Il s’agit de petites réparations d’entretien comme de réparer les trous laissés par l’installation de décorations, par exemple. Il est aussi de la responsabilité du locataire d’aviser le propriétaire lorsque des réparations plus importantes sont nécessaires.
À la fin du bail, l’unité doit être remise dans le même état que celui dans lequel elle a été livrée.
2. La forme et l’utilisation du logement
Pour la durée du bail, ni le propriétaire ni le locataire ne peuvent apporter de modifications à la forme du bien loué. Cela signifie, par exemple, que ni l’un ni l’autre ne peut changer les divisions du logement.
L’utilisation du logement doit aussi demeurer la même pour la durée du bail. Un immeuble à logements ne peut donc pas être transformé en immeuble commercial.
3. Le droit à la tranquillité
Tous les habitants de l’immeuble ont droit à « la jouissance paisible des lieux ». Le propriétaire doit donc s’assurer que le locataire profite d’un logement calme et paisible et qu’il n’est pas dérangé par les autres locataires. S’il reçoit des plaintes à l’effet qu’un des habitants est trop bruyant, il doit agir. S’il ne le fait pas, il pourrait recevoir une mise en demeure de la part du locataire subissant un préjudice. Si le locateur agit et que le problème de bruit ne cesse pas malgré ses avertissements, il pourrait demander au TAL la résiliation du bail dudit locataire.
Si un de vos voisins locataires ne respecte pas ce droit, commencez par en parler à votre propriétaire. Il peut aussi être utile de noter la date et l’heure à laquelle les bruits excessifs ont lieu. Cela rendra plus crédible un éventuel témoignage devant le TAL dans le cas où la situation ne se réglait pas.
Les nombreuses tâches du gestionnaire ou du propriétaire dans la gestion des baux
Être propriétaire d’un immeuble à logements représente beaucoup de responsabilités et de logistique. Suivant l’achat de la propriété, il se doit d’effectuer la gestion des locataires et de l’immeuble. Beaucoup de propriétaires confient donc l’administration de leurs logements à un expert, soit le gestionnaire immobilier.
Cette personne s’occupera donc de diverses tâches administratives telles que :
- Négocier et approuver les contrats de location et les baux ;
- Vérifier les bureaux de crédit des locataires potentiels ;
- S’assure que le prix du loyer est conforme à la valeur marchande ;
- Procéder au renouvellement des baux et effectuer le suivi auprès des locataires ;
- Veiller au respect des divers contrats ;
- Coordonner l’exécution et surveiller le déroulement de travaux d’entretien, de réparation ou de rénovation ;
- Effectuer la tenue de livres de l’immeuble (dépenses et revenues)
- Etc.
Le gestionnaire immobilier agit à titre de bras droit auprès du propriétaire; il porte plusieurs chapeaux.
Heureusement, il existe des logiciels de gestion immobilière pour lui rendre la tâche plus facile. Hopem, par exemple, offre un logiciel qui permet de centraliser et de simplifier les diverses opérations quotidiennes liées à la propriété locative comme la gestion d’un bail locatif.
Le bail électronique : gagner temps et argent
Si la gestion d’un immeuble locatif est beaucoup de gestion au quotidien, elle l’est d’autant plus lors des périodes de location achalandées. Plusieurs tâches peuvent être effectuées à distance pour gagner du temps. C’est le cas de la signature de l’envoi et de la signature du bail qui peuvent être effectués à distance grâce au bail électronique.
Et si cet outil vous évitait de faire des pieds et des mains afin d’arriver à l’heure à chaque rendez-vous ? Création du document légal, signatures, gestion des données, etc. : les baux électroniques vous permettent de tout faire en ligne ! Un véritable game changer qui permet d’économiser temps et argent !
*Les conseils donnés dans cet article sont à titre informatif seulement, ils ne constituent pas un avis légal.
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