Avis d’augmentation de loyer : Guide pratique pour propriétaires et locataires au Québec

Règles de base pour un avis d’augmentation de loyer

Pour éviter tout malentendu ou conflit lors de l’envoi de l’avis d’augmentation de loyer, vous devez respecter les réglementations en vigueur.

Les propriétaires doivent respecter des délais précis et inclure les informations nécessaires pour s’assurer que tout est clair. Voici quelques éléments à prendre en considération :

Délai d’envoi de l’avis

Au Québec, vous êtes tenu de respecter des délais légaux pour l’envoi d’un avis d’augmentation de loyer.

Pour un bail d’une durée d’un an ou plus, l’avis doit être transmis entre 3 et 6 mois avant la fin du bail (avec l’avis de renouvellement). Pour les baux qui commencent le 1er juillet, l’avis devrait donc être envoyé entre les mois de janvier et d’avril.

En revanche, pour un bail d’une durée de moins d’un an ou pour un bail à durée indéterminée, le propriétaire doit envoyer l’avis entre 1 et 2 mois avant la date d’échéance.

Cela permet au locataire de bien comprendre l’augmentation proposée et de prendre le temps d’y répondre.

Contenu de l’avis

L’avis d’augmentation de loyer doit contenir plusieurs éléments essentiels pour être valide :

• Montant de l’augmentation : L’avis doit préciser le montant exact du loyer mensuel demandé. Incluez également le pourcentage d’augmentation par rapport au loyer actuel ou le montant de l’augmentation en dollars. Cela permet au locataire de savoir à quoi s’attendre.
• Délai de réponse : L’avis doit indiquer le délai dont dispose le locataire pour accepter ou refuser l’augmentation. Ce délai est généralement d’un mois à partir de la réception de l’avis. Un locataire qui ne répond pas à l’avis dans le délai imparti est présumé avoir accepté l’augmentation, sauf preuve contraire (article 1947 du Code civil du Québec).
• Droits du locataire : L’avis doit également mentionner les droits du locataire en cas de refus de l’augmentation. Par exemple, il doit être informé qu’il a le droit de refuser et que cela ne met pas automatiquement fin au bail.

 ​​Bon à savoir : L’utilisation du formulaire d’avis de modification fourni par le Tribunal administratif du logement (TAL) n’est pas obligatoire, mais elle est recommandée. Ce formulaire est gratuit, facile à utiliser et 100 % conforme à la loi.

S’assurer que l’augmentation demandée n’est pas abusive

Bien qu’il n’existe pas de pourcentage fixe d’augmentation à respecter, le Tribunal administratif du logement (TAL) suggère généralement un pourcentage basé sur l’inflation et les hausses des coûts, tels que les taxes municipales ou les travaux d’entretien.

Vous pouvez utiliser l’outil de calcul proposé par le TAL pour vous aider à établir le prix de votre hausse

Le formulaire de calcul est conforme au règlement sur les critères de fixation de loyer.

Avec l’entrée en vigueur de la Loi 31, de nouvelles exigences encadrent les hausses de loyer, notamment pour les logements nouvellement construits ou ayant changé d’affectation. Les propriétaires doivent désormais inclure dans le bail le loyer maximal qu’ils pourront exiger dans les cinq années suivant la location du logement. Cette mesure vise à offrir aux locataires une meilleure transparence et prévisibilité quant aux augmentations de loyer, tout en permettant aux propriétaires de gérer les coûts liés à leurs biens.

Justification d’une augmentation de loyer

Pour justifier une augmentation de loyer au Québec, un propriétaire doit se fonder sur des critères clairs et raisonnables.

Vous devez être en mesure de démontrer avec des données pertinentes que l’augmentation est nécessaire et qu’elle reflète les coûts réels encourus pour maintenir ou améliorer le bien. Cela peut inclure des augmentations de dépenses telles que les taxes municipales, les coûts d’énergie, les rénovations ou l’entretien nécessaire.

Voici quelques exemples pouvant justifier l’augmentation des loyers :

• Augmentation des taxes municipales : Une hausse de taxes peut justifier une augmentation de loyer.
• Coûts d’énergie : Une hausse des frais d’électricité, de chauffage ou de gaz peut également être un facteur valable.
• Travaux de rénovation ou d’amélioration qui engendre des dépenses majeures : Des investissements importants réalisés pour améliorer l’immeuble, comme des rénovations majeures ou l’installation de nouveaux équipements peuvent justifier une augmentation.
• Augmentation des assurances : Si les primes d’assurance de la propriété augmentent, cela peut également être un motif valable.
• Entretien : Des besoins d’entretien accrus notamment pour des systèmes vieillissants ou des réparations fréquentes peuvent également justifier une augmentation​.

Il est important de noter que si un locataire refuse l’augmentation de loyer proposée, le propriétaire peut faire appel au Tribunal administratif du logement (TAL) pour obtenir une décision. Le TAL examinera les coûts réels et la justification fournie pour déterminer si l’augmentation est acceptable.

Impact du marché locatif au Québec sur le prix des loyers

La situation actuelle du marché locatif au Québec a des répercussions significatives sur les décisions concernant les augmentations de loyer. En 2023, le marché a montré des signes d’ajustement après une période de forte demande. Le taux d’inoccupation dans des villes comme Montréal et Québec a atteint des niveaux historiquement bas, ce qui exacerbe la concurrence entre locataires​.

Les propriétaires doivent naviguer dans un environnement où les coûts d’exploitation augmentent. En effet, l’augmentation des coûts des matériaux et de la main-d’œuvre, combinée à une montée des taux d’intérêt hypothécaires affectent directement la rentabilité de votre parc immobilier​. Cela pourrait vous pousser à envisager des augmentations de loyer pour compenser ces frais.

Le marché continue de faire face à une pénurie de logements abordables, ce qui limite la capacité des propriétaires à augmenter les loyers tout en attirant des locataires. La rareté de l’offre face à une demande croissante signifie que les augmentations de loyer doivent être justifiées non seulement par les coûts opérationnels, mais aussi par la condition du marché. Les augmentations de loyer pour 2023 étaient déjà élevées, avec des augmentations signalées allant jusqu’à 7,35% en moyenne​ selon la SCHL.

Droits et recours du locataire

Certains droits protègent les locataires contre une augmentation de loyer abusive.

Selon la loi, le locataire a le droit de refuser l’augmentation dans le délai imparti. En cas de refus, le propriétaire doit alors suivre un processus légal pour maintenir l’augmentation, ce qui peut inclure le dépôt d’une demande de fixation de loyer auprès du Tribunal administratif du logement (TAL).

Il est également important pour les locataires de signaler rapidement toute non-conformité dans l’avis d’augmentation, comme l’absence de mention de leurs droits ou de la procédure à suivre en cas de refus. Une telle non-conformité peut potentiellement invalider l’augmentation, mais cela dépend des circonstances​.

Conseils pour les propriétaires afin d’éviter des conflits

Pour minimiser les conflits potentiels avec les locataires concernant les augmentations de loyer, les propriétaires devraient suivre quelques bonnes pratiques :

• Communication transparente : Informer les locataires des raisons justifiant l’ajustement des loyers avant d’envoyer l’avis. Une communication ouverte peut aider à réduire les malentendus et à établir un climat de confiance.
• Justification claire : Fournir des détails sur les coûts qui justifient l’augmentation, comme l’augmentation des taxes ou des dépenses d’exploitation (coûts d’entretien, travaux d’amélioration, etc.). Cela peut aider les locataires à comprendre la nécessité de l’augmentation.
• Respect des délais et des règles : Assurez-vous que l’avis d’augmentation est envoyé dans les délais requis par la loi et qu’il contient tous les renseignements nécessaires. Cela aide à éviter toute contestation sur la validité de l’avis​.
• Flexibilité et écoute : Être ouvert à la discussion avec les locataires concernant l’augmentation peut conduire à des solutions amiables. Parfois, un compromis peut être trouvé.
• Documentation appropriée : Conserver des documents et des preuves de toutes les communications et des raisons de l’augmentation pour référence future, surtout en cas de litige avec un locataire.

Dans tous les cas, nous vous invitons à bien vous informer en lisant la documentation fournie par le TAL.