Gestionnaires immobiliers, préparez-vous à la saison des déménagements!
Chaque année, le 1er juillet, le Québec vit au rythme de la saison des déménagements. Pour les locataires, c’est le stress d’un changement de logement. Pour vous, gestionnaire immobilier, c’est une tout autre réalité: fins de baux, états des lieux à coordonner, logements à remettre en état, nouveaux locataires à accueillir… tout arrive en même temps.
On a préparé ce petit guide pratique pour vous aider à anticiper les défis opérationnels de la saison des déménagements au Québec.
Le 1er juillet, un défi unique pour la gestion immobilière au Québec
Au Québec, la grande majorité des baux résidentiels se terminent le 30 juin, ce qui concentre une part massive des déménagements sur une même fenêtre de quelques jours. C’est donc entre 200 000 et 250 000 ménages qui changent de logement autour du 1er juillet dans la province.
Pour les gestionnaires immobiliers et propriétaires d’immeubles locatifs, ça veut dire:
- des dizaines d’unités à inspecter;
- des travaux à coordonner entre deux locataires;
- des avis de renouvellement à avoir envoyé s dans les délais prescrit par le TAL;
- des nouveaux baux à signer;
- des appels de service qui s’accumulent;
- etc.
Une mauvaise gestion de cette période peut amener des coûts qui auraient pu être évités avec un peu de préparation.
Les 5 principaux défis opérationnels de la saison des déménagements
Bien que le jour officiel du déménagement soit le 1er juillet pour la majorité des québécois, pour les gestionnaires immobiliers, la saison se prépare bien avant! Voici les cinq défis opérationnels que vous devez anticiper pour traverser la saison sans accroc.
Respecter les délais légaux pour les avis de renouvellement de bail
Au Québec, le renouvellement de bail est encadré par le Code civil du Québec et est administré par le Tribunal administratif du logement (TAL). Pour un bail de 12 mois ou plus, le gestionnaire doit envoyer son avis de renouvellement de bail, ou son avis d’augmentation de loyer, entre trois et six mois avant la fin du bail. Une fois l’avis envoyé, le locataire dispose d’un mois pour accepter ou refuser les modifications ou aviser qu’il quitte le logement à l’échéance du bail. En cas de refus, le locateur doit saisir le TAL dans le mois suivant, sinon le bail est reconduit aux conditions antérieures.
Minimiser la vacance locative entre deux locataires
Le taux de vacance est historiquement bas au Québec depuis les dernières années. En 2025, il était de 2,7% (statistique Québec). Dans le contexte actuel, trouver un locataire n’est généralement pas un problème. Mais, trouver un bon locataire, ça peut l’être.
Pendant la saison des déménagements, la rotation des locataires est à son maximum et la fenêtre entre deux baux est courte. Pour minimiser la vacance locative sans sacrifier la qualité, l’affichage des logements disponibles doit démarrer dès que vous recevez l’avis de non-renouvellement d’un locataire. Afin de ne pas vous retrouver avec un locataire problématique pour les années à venir, il est important de ne pas négliger les enquêtes de prélocation.
Coordonner les travaux et la remise en état des logements
Dès qu’un locataire avise qu’il ne renouvelle pas son bail, le chronomètre commence. Vous avez quelques semaines, parfois quelques mois, pour planifier la remise en état avant l’arrivée du prochain locataire. Ça semble long. Mais quand plusieurs unités se libèrent en même temps autour du 1er juillet, c’est un exercice de logistique intense.
Le vrai défi : vos peintres, plombiers et équipes de nettoyage sont eux aussi à pleine capacité en juin-juillet. Sans réservation à l’avance, vous attendez. Et pendant ce temps, un logement vacant ne génère pas de revenus.
Quelques bonnes pratiques pour garder le contrôle :
- Visitez le logement avant le départ du locataire (préavis de 24h requis) pour évaluer l’ampleur des travaux avant la remise des clés.
- Réservez vos fournisseurs et sous-traitants tôt.
- Centralisez le suivi des bons de travail pour chaque unité. Une intervention qui tombe entre les mailles, c’est un nouveau locataire qui emménage dans un logement pas prêt.
Gérer les états des lieux à l’entrée et à la sortie des locataires
Vous avez l’obligation légale de remettre le logement en bon état d’habitabilité au nouveau locataire. Selon l’Association des propriétaires du Québec, environ un locataire sur trois laisse son logement dans un état qui nécessite des interventions.
Il est fortement recommandé d’effectuer un constat des lieux complet à la sortie du locataire sortant et à l’arrivée du locataire entrant, avec photos à l’appui. Cette documentation vous protège en cas de litige devant le TAL.
Gérer le volume de communications avec les locataires
Pendant la saison des déménagements, les communications explosent dans les deux sens. Du côté des sortants : questions sur la remise des clés, l’état du logement, les délais. Du côté des entrants : confirmation de la date d’emménagement, informations sur le logement, demandes de service dès le premier jour.
Pour les nouveaux locataires, une bonne prise en charge dès le départ fait toute la différence.
À la remise des clés, pensez à leur transmettre :
- les contacts d’urgence et de service de l’immeuble;
- l’emplacement de l’entrée d’eau principale;
- l’horaire des poubelles, du recyclage et du compost;
- le règlement de l’immeuble (animaux, stationnement, bruit).
C’est aussi le bon moment pour envoyer un avis à tous les résidents sur les règles de déménagement dans l’immeuble : utilisation de l’ascenseur, protection des corridors et des parties communes, plages horaires à respecter, stationnement pour les camions. Une communication envoyée quelques semaines avant le 1er juillet évite beaucoup de frictions le jour J.
Plan d’action: ce que tout gestionnaire immobilier devrait faire avant le 30 juin
Voici les étapes clés, dans l’ordre.
Janvier à mars
- Envoyer les avis de renouvellement de bail et d’augmentation de loyer dans les délais prescrits par le TAL
- Identifier les unités qui se libèreront au 30 juin
- Commencer la sélection des nouveaux locataires pour les logements vacants
- Préaprer et envoyer le relevé RL-31 avant la fin février
Avril à mai
- Afficher les logements disponibles dès réception des avis de non-renouvellement
- Réserver vos fournisseurs et sous-traitants pour les travaux de remise en état
- Planifier une visite préventive des logements qui se libèrent (préavis de 24h)
- Signer les nouveaux baux. Notez que les nouveaux baux résidentiels doivent être signés sur le formulaire de bail obligatoire du TAL qu’il soit en format papier ou électronique.
Juin
- Coordonner les travaux et le nettoyage des unités en rotation
- Envoyer un avis à tous les résidents sur les règles de déménagement dans l’immeuble
- Préparer les documents de remise pour les nouveaux locataires : contacts d’urgence, règlement, horaires
30 juin/1er juillet
- Être présent (ou avoir un représentant) pour les remises de clés et états des lieux
- Documenter l’état des logements avec photos
- Accueillir les nouveaux locataires et transmettre toutes les informations essentielles
Hopem vous propose le logiciel de gestion immobilière pour traverser la saison des déménagements sans chaos
Depuis plus de 40 ans, Hopem accompagne les gestionnaires immobiliers et propriétaires d’immeubles locatifs au Québec avec des solutions pensées pour leur réalité.
Le logiciel Hopem vous permet de :
- suivre vos baux, avis de renouvellement et augmentations de loyer en temps réel
- gérer les appels de service et bons de travail de façon centralisée
- automatiser la facturation et les paiements
- signer vos nouveaux baux en format électronique
- avoir une vue d’ensemble claire sur l’ensemble de votre parc immobilier
L’application Hopem Manager complète le tout en mobilité. Vos équipes terrain reçoivent et suivent leurs tâches directement depuis leur téléphone. Vos locataires communiquent avec vous via le chat intégré, reçoivent vos mémos et avis, et signalent leurs demandes de service sans vous appeler.
